Artan fiyatlar, yüksek faiz oranları ve krediye erişim sorunu ev sahibi olmayı zorlaştırıyor. İkinci el piyasada ilan sayısı artarken, konutlara alıcı bulmak zorlaşıyor. Ülke genelinde son bir yılda ortalama konut pazarlama süresi 60 günden 86 güne, İstanbul’da 61 günden 91 güne çıktı. Peki bugün gelinen noktada yeni bir ev için aylık hane geliri ne kadar olmalı? TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin yaptığı araştırmada bu soruya yanıt verildi.
Kira artışlarına gelen sınırlama, konut kredi musluklarının kısılması ve mevduatın cazibesi ikinci el konut piyasasında dengeleri değiştirdi. Kiradaki yüzde 25 zam sınırı nedeniyle kimi ev sahipleri evlerini satışa çıkardı, kiralama amaçlı alımlar da azaldı. Konut kredi faizlerindeki artışa ek olarak ikinci evini alacaklara kredi imkanlarının kısıtlanması alıcılara fren yaptırdı. Son dönemde bir de mevduatın getirisi kira gelirini aşınca konutu yatırım aracı olarak görenler azaldı. İşte bu nedenlerle satılık konut ilanlarının sayısı artarken, alıcı bulmak zorlaştı.
Gayrimenkul değerleme platformu Endeksa’nın araştırmasına göre, ikinci el konutta ortalama pazarlama süresi ülke genelinde son bir yılda yüzde 43, İstanbul’da yüzde 49 uzadı. Türkiye genelinde Eylül 2022’de ilandaki satılık ev ortalama 60 günde sahibini buluyordu, bu yıl eylülde86 güne çıktı. İstanbul’da ise pazarlama süresi61 günden 91 güne ulaştı. İkinci elde satılık ilan sayısı ise geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 12 artış gösterdi.
KİRA CANLI SATIŞ DURGUN
Hürriyet’ten Gülistan Alagöz’ün haberine göre; satılık evde pazarlama süresinin uzadığını, kiralıkta ise kısaldığını belirten Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, şunları söyledi: “Tüm Türkiye’de satılmayı bekleyen, 4 yaş üzeri 2. el gayrimenkullere baktığımızda eylül ayında pazarlama süresi 86 güne çıkmış durumda. Geçen yıl bu rakam 60’dı. Kiralık adetleri eylülde okulların açılıyor olması ve ev sahibinin bu dönemi beklemiş olması nedeniyle adet olarak artmış olsa da kiralık gayrimenkullerin ortalama ilan süresi 53 güne düştü. Bu bize kiraya vereceklerin normalden daha kısa sürede kiracı bulduğunu, fakat satıcıların alıcı bulmakta zorluk çektiğini gösteriyor.”
AIRBNB ETKİSİ
KISA dönem kiralama için yapılan düzenleme de konut piyasasında etkisini gösterdi. Düzenlemeye göre; konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için izin belgesi alınacak, ayrıca izin için tüm bina sahiplerinin onayı gerekecek. Atılan bu radikal adım, kısa dönem kiralama yapılan evlerin uzun dönem kiraya verilmesine, ya da satışa çıkmasına neden oldu. Bu da hem kiralık hem de satılık arzını etkiledi.
FİYATLAR %109 KİRA %136 ARTTI
Endeksa’nın raporuna göre 2023 yılı 3. çeyrek sonu itibarıyla Türkiye genelinde yıllık fiyat artışı yüzde 109 olurken, ortalama metrekare fiyatı 23 bin TL’yi aştı. İstanbul’da konut fiyatları bir yılda yüzde 93 artış gösterdi ve ortalama metrekare fiyatı 34 bin 856 TL oldu. Ülke genelinde konut kira fiyatlarında bir yıllık değer artışı ise yüzde 136 seviyesinde gerçekleşti. Türkiye genelinde ortalama konut metrekare kira fiyatı 125 TL olurken, İstanbul’da 175 TL’ye çıktı.
Öte yandadan İstanbul’da konut fiyatları artmaya devam ediyor, ama hızı yavaşlıyor. Merkez Bankası’nın en son yayınladığı ağustos ayı endeksine göre yıllık fiyat artışı yüzde 78.4 oldu. Böylece hem üç büyük ilde en düşük artış görüldü, hem de ülke ortalaması olan yüzde 90.3’ün 12 puan gerisinde kalındı. Ancak rakamların ulaştığı nokta dar gelirlinin yanında orta gelirlinin de konuta ulaşımını zorluyor. Yine TCMB verilerine göre İstanbul’da ortalama metrekare fiyatı 42 bin TL’ye yaklaştı.
TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından yapılan araştırmaya göre de İstanbul’da en düşük konut fiyatları Esenyurt, Beylikdüzü, Silivri gibi kent çeperlerinde yoğunlaşıyor. Ev sahibi olmak için hanehalkı aylık gelir beklentisinin en yüksek olduğu ilçeler ise Beşiktaş, Sarıyer ve Bakırköy olarak karşımıza çıkıyor.
En düşük konut fiyatları esas alındığında, konut kredisi kullanarak Beşiktaş’ta yeni bir konut almak için mevcut şartlarda hanehalkı aylık minimum gelir beklentisinin yaklaşık 373 bin TL olduğu görülüyor. En düşük hanehalkı gelir beklentisinin ise 88 bin TL ile Esenyurt’ta olduğu belirtiliyor.
Beklenen konut kredisi kampanyası ile birlikte faiz oranının yüzde 1.20, vade süresinin ise 180 ay olması durumunda ise, Beşiktaş’ta yeni bir konut almak için hanehalkı aylık en düşük gelir beklentisi yaklaşık 143 bin TL olarak hesaplanıyor. Esenyurt ilçesinde ise en düşük aylık hanehalkı geliri 34 bin TL’ye geriliyor.
NASIL HESAPLANDI
TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Müdürü Berk Ünsal’ın başkanlığında gerçekleştirilen araştırmada, konut fiyatları için emlak ilan sitelerindeki, yeni binalarda normal katta konumlu, en az 90 metrekare brüt alanlı, 2+1 daire tipine sahip konutların ‘en düşük’ satış fiyatları esas alındı.
Konut kredisi ödemelerinin hesaplamalarında ise kamu bankalarındaki ortalama yüzde 3.49 faiz oranı ve 120 ay vade süresi üzerinden çalışma gerçekleştirildi.
Konut fiyatlarının 1-2 milyon aralığında olması durumunda konut fiyatının yüzde 90’ı, 2-5 milyon aralığında olması durumunda yüzde 80’i, 5-10 milyon aralığında olması durumunda yüzde 70’i, 10 milyon üzeri olması durumunda yüzde 60’ı oranında konut kredisi verileceği dikkate alındı.
BDDK ikinci evini alacaklar için kredi kısıtlamasına gitmişti. İlk evini alacaklar için evin değerinin yüzde 90’ına kadar kredi kullanımı devam ediyor.
Ayrıca, olası bir konut kredisi kampanyası ile birlikte faiz oranının yüzde 1.20 ve vade süresinin 180 ay olması durumunda, konut satış fiyatlarının da benzer seviyelerde kalacağı varsayımına göre ödenecek aylık kredi miktarı üzerinden en düşük hanehalkı gelir beklentisi hesaplandı.
Bankalar tarafından hanehalkı gelirinin yüzde 40’ının aylık taksit miktarına denk gelmesinin uygun görülmesi dikkate alınarak, en düşük hanehalkı gelir beklentisi hesaplandı.
Örneğin; 30 bin TL aylık konut kredisi taksiti ödemesi yapılması gereken bir durumda, en düşük hanehalkı gelir beklentisi 75 bin TL olarak değerlendirildi.
Ayrıca, olası bir konut kredisi kampanyası ile birlikte faiz oranının yüzde 1.20 ve vade süresinin 180 ay olması durumunda, konut satış fiyatlarının da benzer seviyelerde kalacağı varsayımına göre ödenecek aylık kredi miktarı üzerinden en düşük hanehalkı gelir beklentisi hesaplandı.
Bankalar tarafından hanehalkı gelirinin yüzde 40’ının aylık taksit miktarına denk gelmesinin uygun görülmesi dikkate alınarak, en düşük hanehalkı gelir beklentisi hesaplandı. Örneğin; 30 bin TL aylık konut kredisi taksiti ödemesi yapılması gereken bir durumda, en düşük hanehalkı gelir beklentisi 75 bin TL olarak değerlendirildi.
BAŞKENTTE EV SAHİBİ OLMAK KOLAY DEĞİL
Son aylarda Ankara’da konut fiyatlarındaki artış İstanbul’u geçti. Deprem sonrası yoğun göç alan şehirde TCMB verilerine göre yıllık fiyat artışı yüzde 100’ü aştı, ortalama metrekare fiyatı da 21 bin TL’ye çıktı.
TSKB’nin araştırmasına bakıldığında da kent merkezinde konut satış fiyatlarının benzer düzeyde olduğu, kent merkezinden kısmen uzak konumda olan Sincan ilçesinde konut fiyatlarının bir miktar daha düşük olduğu görülüyor. Ankara’da merkez ilçelerde yeni bir konut almak için hanehalkı aylık en düşük gelir beklentisinin yaklaşık 149 bin TL civarında olacağı belirtiliyor.
Kısmen kent merkezinden uzaklaştığımız Sincan’da ise en düşük konut satış bedelleri dikkate alındığında aylık minimum hanehalkı gelirinin 120 bin TL civarında olması gerektiği görülüyor.
Beklenen konut kampanyası devreye girerse; faiz oranının yüzde 1.20 ve vadenin 180 ay olması halinde merkez ilçelerde yeni bir konut almak için aylık hanehalkı gelir beklentisi yaklaşık 65 bin TL bandında. Sincan’da ise bu rakam 46 bin TL’ye geriliyor.
3 BÜYÜK İLİN EN UYGUN SEÇENEĞİ İZMİR’DE
Üç büyük il içinde en uygun fiyatlı seçenekler İzmir’de yer alıyor. İzmir’de kent merkezinde konut satış bedelleri değerlendirildiğinde en düşük hanehalkı gelir beklentisinin 80 bin TL ile Buca ve Karabağlar’da olduğu görülüyor. Yeni konutların ve markalı konut projelerinin yoğunlaştığı merkez ilçelerden en düşük hanehalkı gelir beklentisinin ise 148 bin TL ile Konak’ta olduğu ifade ediliyor
Markalı projelerin de bölgede yer alması ile birlikte aylık minimum hanehalkı gelir beklentisi Narlıdere’de 355 binTL’ye kadar yükseliyor. Konut kredisi kampanyasının başlaması durumunda, merkez ilçelerde yeni bir konut almak için aylık en düşük hanehalkı geliri ihtiyacı yaklaşık 31 bin TL oluyor. Fiyatların yüksek olduğu Narlıdere’de kampanya ile birlikte aile geliri beklentisinin 136 bin TL civarında olabileceği belirtiliyor.
